Blogs

Norge har forpliktet seg til å kutte klimagassutslippene med minst 55 prosent innen 2030. Dette er
forankret i Klimaloven og bygger direkte på Parisavtalens mål. Likevel viser status per 2023 at vi bare
har oppnådd en reduksjon på ca 9 prosent. Gapet mellom mål og realitet er betydelig, og med bare få
år igjen til 2030 er det avgjørende å finne løsninger som både gir raske kutt og langsiktige effekter.

Bygg- og anleggssektoren utgjør én av de største utfordringene – men også én av de største
mulighetene. Sektoren står alene for 15–16 prosent av de nasjonale utslippene, og mellom 50 og 70
prosent av disse oppstår i selve byggefasen. Å fortsette dagens praksis hvor hovedfokus ligger i å rive
og bygge nytt innebærer en stor belastning på klima og miljø.

Samtidig utnytter vi den eksisterende bygningsmassen for dårlig. Våre analyser viser at det i Oslo alene
kan etableres 15 000 boliger i bygg som allerede står der: mer enn 3 500 boliger på råloft, mellom 5
000 og 10 000 gjennom påbygg, og minst 6 000 boliger ved konvertering av kontorbygg. Denne typen
prosjekter gir et betydelig bidrag til utslippsreduksjoner, men også til andre samfunnsmål: flere nye,
gode boliger, bedre utnyttelse av eksisterende infrastruktur, økt brannsikkerhet og økt levetid for
byggene vi allerede har bygget.

Til tross for dette hindrer dagens praksis og regelverk ofte slike prosjekter i å løftes fra idé til realitet.
Tekniske krav er i liten grad tilpasset transformasjon av eksisterende bygg, saksbehandlingsprosessene
er uforutsigbare og tidkrevende, og økonomisk risiko blir ofte for høy. Det betyr at prosjekter som både
kunne skapt viktige klimakutt og løst deler av boligmangelen, i stedet blir liggende i skuffen

Det er derfor nødvendig å stille et grunnleggende spørsmål: hvorfor skal det være enklere og mer
lønnsomt å rive og bygge nytt, når vi vet at gjenbruk og konvertering både er mer klimavennlig og
samfunnsnyttig? Hvis vi ønsker å ta våre klimamål på alvor, må vi utvikle et rammeverk som aktivt
fremmer transformasjon av eksisterende bygg. Det innebærer å gjøre regelverket mer fleksibelt, å
skape økonomiske incentiver som reduserer risiko, og å etablere mer effektive prosesser i møte med
planmyndighetene. Aktiv, pragmatisk og «ja-holdning» i bruk av Plan- og bygningsloven § 31-4 er en
nøkkelfaktor her. Man bør også jobbe for raskere, mer effektive prosesser inn mot planmyndighetene,
med dedikerte kontaktpersoner i kommunen for konverteringsprosjekter. Og man må premiere
klimavennlige prosjekter gjennom gulrøtter.

Med en slik politikk får vi lavere utslipp, tryggere boliger og flere hjem – både raskere og grønnere enn
ved nybygg

Strakstiltak – det vi kan gjøre umiddelbart
Det finnes flere tiltak som kan iverksettes raskt for å skape bedre forutsigbarhet og fremme
konvertering av eksisterende bygningsmasse til boligformål. Helt konkret foreslår vi:

Sett klare mål: en definert andel av nye boliger bør utvikles gjennom ombruk og transformasjon av
eksisterende bygningsmasse. I København har man diskutert at hele 50 % av nye boliger skal
komme fra slike tiltak.

Øk forutsigbarheten ved å utarbeide en veileder for bruk av unntaksbestemmelsen i Plan- og
bygningsloven (PBL § 31-4).

Forenkle saksbehandling for bruksendring; etabler hurtigspor for konverteringsprosjekter, hvor
konverteringsprosjekter som hovedregel går som byggesak heller enn plansak.

Ta i bruk allerede tilgjengelige hjemler og virkemidler: kommuner kan bruke planvedtak og
områdegrep mer offensivt for å stimulere til transformasjon.

Opprett en tverrfaglig, nasjonal gruppe som kan veilede kommuner, utviklere og saksbehandlere i
konverteringsprosjekter. Ekspertgruppen bør også få mandat til å utvikle forslag til og jobbe videre
med langsiktige, strukturelle grep.

Langsiktige tiltak – utvikles over tid
Andre tiltak krever mer tid, men vil gi varig og stor effekt. For å gjøre konverteringsprosjekter
lønnsomme, forutsigbare og bærekraftige, må det utvikles et bedre rammeverk, nye
finansieringsløsninger, flere incentiver og krav (men med en bransje som står i knestående er nok
gulrøtter mer effektive enn pisk). Våre forslag:

Innfør klimagassbaserte incentivordninger: belønn prosjekter med lave CO₂-utslipp gjennom
støtteordninger – her vil konverteringsprosjekter alltid score høyt.

Innfør skatteinsentiver for konverteringsprosjekter, f.eks. MVA-reduksjon for konvertering til
boligformål.

Bruk av Husbanken, med lån- og/eller støtteordninger spesifikt rettet mot konverteringsprosjekter.

Etabler pilotprosjekter i offentlig–privat samarbeid: kommuner og stat kan samarbeide med
eiendomsutviklere i utvalgte prosjekter for å lære, innovere og øke utbyggingstakten.

Etabler en nasjonal innovasjonslab for transformasjon; en tverrfaglig plattform for å teste og utvikle
løsninger innen konvertering og ombruk.

Start arbeidet med en nasjonal eksempelsamling: del erfaringer og løsninger fra reelle prosjekter
for å spre kunnskap, unngå gjentakende feil og bygge trygghet rundt alternative løsninger i
eksisterende bygg. Over tid vil en mer systematisk bruk av plan- og bygningslovens § 31-4 (og
erfaringsdeling fra dette) bidra til å senke risiko og øke realiseringsgraden i prosjektene.

Sammen med våre venner i Njord Securities AS har vi kjøpt Nordahl Bruns gate 5 i Oslo sentrum.

Bygården skal totalrehabiliteres og bygges ut med 10 nye leiligheter som kommer for salg sommeren 2027. Dette er en liten perle på St. Hanshaugen med flotte fellesarealer, og vi gleder oss til å komme i gang med byggingen

Som vår Frida sier i saken:
“Vi elsker disse bygårdsprosjektene, og sitter på en spisskompetanse som ikke mange har.”

Les mer i Estate Nyheter her

Loftsutbyggingen i Thomas Heftyes gate 45 er igangsatt, og vi gleder oss til å dele byggeprosessen! Her skal det bygges tre flotte loftsleiligheter på 80 og 100 kvadratmeter BRA. I tilknytning til leilighetenes oppholdsrom skal det etableres takark med takterrasse i front, mot det rolige gårdsrommet i kvartalet.

Leilighetene vil innredes etter egne konsepter utarbeidet av fantastiske Vilde Christin Nadden som også står for salget. Konseptene er ulike, med detaljer i krom, bronse eller messing, lys eller mørk eik og vakre fargekombinasjoner.

Leilighetene forventes ferdigstilt januar 2027!

Interessert? Ta kontakt med frida@sequoia.no for en hyggelig prat!

Ombruk, transformasjon og konvertering ligger Sequoia-hjertet nært. Vi benytter enhver anledning til å løfte disse temaene.

I går delte Frida vårt perspektiv på bevaring av eksisterende bygningsmasse under Industrielt Forum, i regi av Treindustrien.

Et enkelt, men viktig budskap som ikke kan gjentas for ofte: Vi river for mye.

Dersom bransjen og myndighetene jobber sammen, kan vi utløse et betydelig potensial:
– Vi kan redusere klimagassutslipp med opptil 50–70 % gjennom transformasjon fremfor nybygg
– Vi kan skape titusenvis av nye boliger gjennom bedre utnyttelse av eksisterende bygg
– Vi kan oppnå både økonomiske og miljømessige gevinster med lavere materialbruk og investeringskostnader

Takk til Treindustrien for en viktig arena. Skal vi få fart på omstillingen, trenger vi flere slike!

Vi har kjøpt 9 mål tomt på Billingstad i Asker!

Nå planlegger vi for en total bygningsmasse på rundt 12.600 m² BRA, fordelt på 146 boliger, samt nærings- og bevertningsarealer som skal bidra til mer liv i området. Ambisjonen er å utvikle et godt sted å bo, med variasjon i boligtyper og kvaliteter som treffer flere livsfaser. Samtidig ønsker vi å ta vare på det som allerede gir området karakter og de grønne kvalitetene mot Neselva.

Sammen med Rodeo Arkitekter er planinitiativ innsendt, og vi ser frem til en fortsatt god dialog med Asker PBE.

Les mer i artikkelen her

Et minutts gange fra togstasjonen skal vi utvikle 125 boliger og 5500 kvm helserelatert næring og tjenestetilbud.

I dette nabolaget skal hverdagsliv og fellesskap stå i sentrum. Boligene blir en del av et levende område med møteplasser, næring på bakkeplan og gode fellesarealer som inviterer til aktivitet og uformelle møter i hverdagen.
For å lykkes med denne ambisjonen er det viktig for oss å lytte til menneskene som faktisk skal bo og leve livene sine i prosjektet.

Derfor hadde vi i forrige uke gleden av å besøke et fullsatt Vestby seniorsenter, hvor vi fikk presentere Vestbytorget for medlemmene i Pensjonistforbundet Vestby. Fra engasjerte lyttere fikk vi mange gode innspill om blant annet:

– Hvordan fellesarealene kan bidra til mer aktivitet og sosialt fellesskap
– Løsninger som kan gi enda bedre tilgjengelighet for alle
– Hvilken type næring man ønsker i nabolaget

Tusen takk til Pensjonistforbundet Vestby. Vi tar med oss innspillene videre i arbeidet med Vestbytorget.

Sykkel og bil har blitt en symboldebatt i Oslo-politikken. Det burde den ikke være. Sykkelen er et effektivt og klimavennlig transportmiddel som bør få en større plass i byen. Samtidig er det dårlig politikk å tvinge frem parkeringsplasser som kanskje aldri blir brukt – særlig når bildeling og selvkjørende teknologi kan endre mobiliteten langt raskere enn vi tror.

Sykkelen er en del av løsningen – men vaner endrer seg sakte

Debatten om sykkel, bil og byutvikling i Oslo har tilspisset seg den siste tiden. I Estate Nyheter har Erling Fossen advart mot det han mener er en overdreven sykkelpolitikk, mens Mathias Kilsti Hals og Sigrid Z. Heiberg fra MDG har svart fra et annet ståsted – blant annet med kritikk av forslag om strengere parkeringskrav for boliger. Men under replikkene ligger et mer grunnleggende spørsmål: Hvordan bør vi egentlig planlegge mobiliteten i fremtidens by?

Det er vanskelig å komme utenom at sykkelen ofte er et svært effektivt transportmiddel. Den tar lite plass, gir nær null utslipp og bidrar til bedre folkehelse. Ifølge WHO kan regelmessig sykling redusere risikoen for hjerte- og karsykdom med rundt 20–30 prosent. Når fysisk aktivitet bygges inn i hverdagsreisen, reduseres også sykefravær og flere livsstilssykdommer.

Derfor er det bra at Oslo har gjort betydelige investeringer i sykkelinfrastruktur de siste årene. Nye sykkelfelt, bedre vinterdrift og mer sammenhengende traséer gjør det enklere å bruke sykkel i hverdagen. Likevel ligger sykkelandelen fortsatt på rundt 8–9 prosent av alle reiser i Oslo, ifølge den nasjonale Reisevaneundersøkelsen.

Det er ikke spesielt lavt i europeisk sammenheng, men fortsatt langt bak byer som København og Amsterdam, hvor henholdsvis over 20 og 30 prosent av reisene skjer med sykkel. Samtidig er det viktig å erkjenne at Oslo har andre forutsetninger. Byen er mer kupert, avstandene er ofte lengre og vinteren mer krevende.

Men transportvaner endrer seg langsomt. Infrastruktur kan bygges på få år, men transportkultur formes over tiår. Folk velger ofte det transportmiddelet de er vant til, og som oppleves som enklest og mest forutsigbart i hverdagen. Derfor tar det tid før nye sykkelveier og bedre tilrettelegging faktisk slår ut i reisevaner. Erfaringene fra byer som København og Amsterdam viser nettopp dette: den høye sykkelandelen der er ikke et resultat av ett politisk vedtak eller noen få investeringer, men av en langsiktig utvikling over flere tiår hvor både infrastruktur, bystruktur og hverdagsvaner gradvis har endret seg. Nettopp derfor bør vi både ha ambisjoner om mer sykling – og samtidig være realistiske om hvor raskt endringen kan skje.

Når gode intensjoner blir overdimensjonerte løsninger

En utfordring i transportdebatten er at den ofte blir for ideologisk. Også gode tiltak kan bli problematiske dersom de overdrives.

I eiendomsprosjekter merker vi for eksempel at kravene til sykkelparkering enkelte steder har blitt svært omfattende. Få har en like stor sykkeliver som vi har i Sequoia, men i prosjekteringsmøter diskuterer vi stadig oftere om vi ender opp med å planlegge langt flere sykkelplasser enn det faktisk er behov for.

Dersom store deler av verdifullt uteareal settes av til sykkelparkering som ikke brukes, er det dårlig arealutnyttelse. Enda mer problematisk er det dersom man bygger omfattende kjellerarealer i betong for å oppfylle parkeringskrav som senere viser seg å være overdimensjonerte. Slike konstruksjoner har et betydelig klimaavtrykk.

Det samme gjelder naturligvis bilparkering. Nettopp derfor fremstår Høyres forslag om å innføre krav om minimum én parkeringsplass per bolig utenfor Ring 3 som lite fremtidsrettet.

Slike krav kan øke byggekostnadene, redusere antall boliger som kan bygges, samt binde opp arealer i løsninger som kanskje ikke etterspørres. Dette er med på å øke bransjens klimagassutslipp. Markedet og lokal kontekst varierer betydelig fra sted til sted, og det er ikke gitt at ett generelt krav treffer riktig.

Det kan derfor være klokere å gi utbyggere større fleksibilitet til å tilpasse parkeringsløsninger til faktisk behov i hvert enkelt prosjekt.

Teknologi og bystruktur vil endre mobiliteten

Et viktig element som er helt utelatt fra debatten, er fremtidens mobilitet. Når vi planlegger bygg som skal stå i hundrevis av år, må vi løfte blikket fremover. Transportteknologien er i rask endring, og bilholdet i byene er allerede i ferd med å utvikle seg.

Bildelingstjenester har vokst betydelig de siste årene. Erfaringer fra flere europeiske byer viser at én delt bil kan erstatte mellom 5 og 10 private biler, fordi bilen brukes mer effektivt gjennom døgnet.

Samtidig skjer det store teknologiske sprang innen autonome kjøretøy. I flere amerikanske storbyer gjennomfører Waymo allerede hundretusener av selvkjørende taxiturer hver uke, og selskapet forventer at antallet autonome turer vil passere én million i løpet av 2026 etter hvert som tjenesten rulles ut i flere byer.

Hvis selvkjørende teknologi kombineres med delingstjenester, kan behovet for privat bilhold – og dermed behovet for parkeringsplasser – falle betydelig over tid.

Historien viser at nye transportformer ofte endrer byer mer enn vi først antar. Overgangen fra hest til bil, og senere utviklingen av kollektivtransport, påvirket både arealbruk og bystruktur dramatisk.

En mer helhetlig byplanlegging

Skal vi samtidig få opp sykkelandelen, holder det heller ikke bare å bygge sykkelfelt. Bystrukturen spiller en minst like viktig rolle. Ideer som 10-minuttersbyen, hvor arbeid, handel, skole og fritidstilbud ligger innenfor kort avstand, kan gjøre sykkelen til et naturlig transportvalg for langt flere.

Når vi planlegger byer og bygg som skal stå lenge, må vi derfor tørre å tenke lengre enn neste kommunevalg. Sykkelen vil sannsynligvis få en større plass i fremtidens byer – fordi den er bra for klimaet, helsen og arealbruken. Samtidig kan bildeling og autonome kjøretøy gjøre privat bilhold mindre vanlig enn i dag.

I en slik fremtid er det lite klokt å låse byutviklingen til rigide parkeringskrav.

Det eneste som er verre enn sykkelparkering som aldri brukes, er bilparkering som aldri brukes. Begge deler er i praksis dyre monumenter over gårsdagens mobilitetsbehov.

Politikken bør derfor ikke handle om å velge side i en symboldebatt mellom sykkel og bil. Den bør handle om å gi byene fleksibilitet til å utvikle seg i takt med hvordan mennesker faktisk kommer til å bevege seg i fremtiden – og samtidig fremme både folkehelse og god byutvikling.

Vi har ansatt Jakob Dingstad som intern. Jakob er student ved NMBU, hvor han tar en master i Industriell økonomi. Han kommer særlig til å hjelpe oss med drift- og leietakerutvikling på prosjektene våre i Vestby og Ås.

Vi ønsker å satse på unge og flinke mennesker som brenner for eiendom. Velkommen, Jakob!

Helt siden starten for noen år siden har vi i Sequoia jobbet målrettet med å bygge et
team som kan løse noen av de virkelig krevende oppgavene i byutviklingen fremover – som transformasjon av eksisterende bygg, utvikling av gode bomiljøer, og nye boligkonsepter på tomter som venter på regulering. Vi er stolte av å annonsere at:

– Frida Nilsen er forfremmet til Senior Arkitekt
– Erik Harstad er forfremmet til Senior Prosjektutvikler
– Simen Hovda Larsen er forfremmet til Senior Analytiker

Dette er anerkjennelse av faglig tyngde, ansvar, gjennomføringsevne – og vilje til å
anskaffe, utvikle og designe komplekse transformasjons- og byutviklingsprosjekter.

Sequoia skal utvikle boliger som løser samfunnsutfordringer, ikke bare fylle tomter. Da trenger vi folk som kan analysere presist, utvikle helhetlig og designe med hensikt.

Vi gratulerer!

Vi har brukt de siste månedene på å utfordre systemet, ikke bare snakke om boligkrise og klimamål. I denne perioden har vi brukt mye tid på Oslo Rådhus med våre strakstiltak for økt bruk av eksisterende bygningsmasse. Vi har fått masse positiv respons fra samtlige partier.

Denne uken har vært aktiv, med møter med både Miljøpartiet De Grønne, Sosialistisk Venstreparti og FutureBuilt. Men prat løser lite, vi må ha handling, og nå er noe i ferd med å skje: flere partier jobber med å løfte saken opp til Stortinget. Det er et viktig skritt!

Vi erfarer at potensielt gode konverteringsprosjekter ikke realiseres, til tross for at unntaksbestemmelsen i plan- og bygningsloven (§31-4) skal gjøre det enklere å fravike tekniske krav ved arbeid på eksisterende bygningsmasse. Vår erfaring er at usikkerhet knyttet til hvordan unntaksbestemmelsen anvendes, og hvor terskelen for å få unntak innvilget faktisk ligger, skaper betydelig risiko tidlig i prosessen. Når rammene oppleves som uklare og vurderingene uforutsigbare, blir det krevende å satse på rehabilitering. Konsekvensen er at bygg blir stående tomme, flere velger riving fremfor transformasjon, og boligpotensial går tapt.

Vi må ha forutsigbarhet, tempo og en praksis som faktisk belønner ombruk.

Sequoia har valgt å ta en tydelig rolle i denne debatten, fordi vi mener systemet må justeres dersom vi skal nå både bolig- og klimamålene våre.

Transformasjon må bli hovedregel, ikke unntak!

Vi fortsetter å presse på!