Blogs

Tall fra CBRE viser at konvertering av kontorbygg i USA har skutt i været. I 2025 konverteres det omtrent like mye kontorareal som det bygges nytt. Hva forteller disse tallene oss, og hva kan Norge lære av den amerikanske utviklingen?

Dramatisk endring i det amerikanske kontormarkedet

Tallene fra CBRE Research tegner et tydelig bilde av et kontormarked i fundamental endring. Mens antall konverteringsprosjekter holdt seg stabilt rundt 40-60 prosjekter årlig fra 2018 til 2023, ser vi nå en eksplosiv vekst. Frem mot 2027 forventes antallet å nærme seg 280 prosjekter årlig – en seksdobling på bare tre år.

Men det er volumtallene som virkelig illustrerer omfanget av endringen. Der konverteringsvolumet lå stabilt rundt 700.000 – 800.000 kvadratmeter gjennom hele perioden 2018-2022. Deretter begynte volumene å øke fra 2022, og prognosene viser en dramatisk økning til hele 6,1 millioner kvadratmeter i 2027. Dette representerer en firedobling i løpet av to år.

Vendepunktet i kontormarkedet

2025 markerer seg som et veiskille i det amerikanske kontormarkedet. For første gang siden 2018 vil samlet volum av kontorkonverteringer og rivninger overstige ny tilførsel av kontorlokaler. Med andre ord: Dette er året hvor det amerikanske kontormarkedet begynner å krympe i netto tilbud.

Tallene viser:

• Rivninger: Øker fra ca. 560.000 m² i 2024 til 1 million m² i 2025
• Konverteringer: Øker fra ca. 1,2 millioner m² i 2025 til 6,1 millioner m² i 2027
• Nybygg: Har ligget på 5-6 millioner m² årlig de siste årene, med en kraftig nedgang fra 2021 til ca. 1,2 millioner m² i 2025

Kombinasjonen av økende konverteringer, økte rivningstall og fallende nybygg innebærer et tydelig netto fall i kontortilbudet i 2025.

Hvorfor skjer dette nå?

Konverteringsbølgen i USA er ikke tilfeldig. Den er resultatet av en perfekt storm av markedsforhold som har gjort konvertering økonomisk rasjonelt:

1. Høyere kontorledighet

Pandemien akselererte hjemmekontor-trenden, og mange amerikanske byer opplever nå kontorledighet på 15-25%. Dette presser leieprisene nedover og gjør eldre kontorbygg ulønnsome.

2. Økte kapitalkostnader

Høyere renter har gjort det dyrere å finansiere kontoreiendom. Samtidig har verdifallet på kontorbygg skapt et gap mellom nåværende verdi og opprinnelig kostpris som mange eiere må håndtere.

3. Fallende lønnsomhet i eldre bygg

Moderne kontorbrukere krever høyere standard, bedre energieffektivitet og mer fleksible løsninger. Eldre, ueffektive kontorbygg sliter med å konkurrere og taper i verdi.

4. Sterk etterspørsel etter alternative formål

Særlig boligmarkedet i amerikanske bykjerner har stor etterspørsel. Å konvertere til boliger gir ofte høyere avkastning enn å fortsette som kontor.

Disse faktorene har skapt sterke økonomiske insentiver som driver konverteringsbølgen. Markedet løser selv problemet når økonomien tilsier det.

Norge: Et annerledes utgangspunkt

Situasjonen i Norge er fundamentalt forskjellig. Kontorledigheten ligger typisk på 5-8% i de største byene – vesentlig lavere enn i USA. De rene markedsinsentivene for konvertering er derfor svakere.

Men det betyr ikke at konvertering er irrelevant for Norge. Tvert imot. Klimautfordringene og behovet for sirkulær økonomi gjør at vi må finne andre veier til å øke ombruk av eksisterende bygningsmasse.

Spørsmålet blir: Hvis markedet ikke driver konvertering av seg selv, hvordan kan vi skape de nødvendige rammebetingelsene?

Langsiktige tiltak for å fremme konvertering i Norge

For å øke konverteringstakten i Norge, må insentivene i større grad komme gjennom regelverk og rammebetingelser. Her er vårt forslag til konkrete tiltak:

1. Klimagassbaserte incentivordninger

Innfør støtteordninger som belønner prosjekter med lave CO₂-utslipp. Konverteringsprosjekter vil alltid score høyt på slike kriterier, siden gjenbruk av eksisterende konstruksjoner sparer enorme mengder utslipp sammenlignet med riving og nybygg.

2. Skatteinsentiver for konvertering

Innfør MVA-reduksjon eller andre skattefordeler spesifikt for konvertering til boligformål. Dette kan redusere kostnadsgapet mellom konvertering og nybygg, og gjøre flere prosjekter økonomisk lønnsomme.

3. Målrettede ordninger gjennom Husbanken

Etabler lån- og/eller støtteordninger rettet mot konverteringsprosjekter. Husbanken kan spille en nøkkelrolle i å finansiere og dermed redusere risikoen i tidlige prosjekter.

4. Pilotprosjekter i offentlig-privat samarbeid

Kommuner og stat kan samarbeide med eiendomsutviklere i utvalgte prosjekter. Målet er å lære, innovere og bygge kompetanse som kan øke utbyggingstakten over tid.

5. Nasjonalt innovasjonslab for transformasjon

Etabler en tverrfaglig plattform der arkitekter, ingeniører, utviklere og myndigheter kan teste og utvikle løsninger innen konvertering og ombruk. Dette kan bli et kraftsenter for kompetanseutvikling.

6. Nasjonal eksempelsamling

Start arbeidet med systematisk dokumentasjon og deling av erfaringer fra reelle konverteringsprosjekter. Dette vil spre kunnskap, unngå gjentakende feil og bygge trygghet rundt alternative løsninger.

7. Systematisk bruk av plan- og bygningslovens § 31-4

En mer aktiv og systematisk bruk av denne paragrafen – som åpner for alternative tekniske løsninger i eksisterende bygg. Dette vil over tid bidra til å senke risiko og øke realiseringsgraden. Kombinert med god erfaringsdeling kan dette bli et kraftfullt verktøy.

De amerikanske tallene beviser et viktig poeng: Når insentivene er riktige, skjer konvertering i stor skala. Fra nesten 700.000 til 6 millioner kvadratmeter på få år.

Spørsmålet for Norge er derfor ikke om det er teknisk mulig å konvertere kontorbygg. Det er det. Spørsmålet er hvilke rammebetingelser som faktisk gjør det lønnsomt å gjenbruke bygg fremfor å bygge nytt.

USA viser veien gjennom markedsmekanismer. Norge må finne sin egen vei gjennom smart politikk, innovative ordninger og systematisk kompetansebygging. Potensialet er enormt – både for klimaet, for byutvikling og for å møte fremtidens boligbehov.

Det er på tide å ta konvertering på alvor.

Kilder: CBRE Research, May 2025 og CBRE Econometric Advisors, Q2 2025

Forrige uke tok vi toget til Lillehammer for å dra til Nordseter for årets strategi- og nyttårssamling!

Omringet av vakkert, snødekket landskap, brukte vi dagene på å oppsummere 2025 og dele erfaringer fra prosjektene våre. De faglige øktene ga rom for gode, åpne diskusjoner, refleksjon og tanker for 2026.

Mellom slagene ble det skiturer, niste og fine samtaler, akkurat slik en strategisamling bør være.

Nå tar vi med oss både gode erfaringer og ny energi inn i året som kommer!

I mai 2025 lanserte regjeringen 72 tiltak for å øke boligbyggingen. Sist uke ble boligpolitikken løftet igjen da Stortinget diskuterte «Plan for Norge», med mål om 130 000 nye boliger innen 2030. Vi i Sequoia er særlig opptatt av tiltakene som legger til rette for gjenbruk av eksisterende bygg. Her er noen lyspunkter:

– Fjerning av dokumentavgift ved bevaring og ombygging – et viktig økonomisk insentiv som kan senke terskelen for bevaring.
– Lemping av utvalgte TEK17-krav, bla. dagslys, utendørs støy, ventilasjon og lyd, som i dag ofte gjør konverteringsprosjekter ulønnsomt.
– Redusert snusirkel (1,5 → 1,3 m).
– Brannoppstilling på offentlig grunn som kan fjerne praktiske hindre i tette bystrøk.
– Klargjøring av TEK-unntak og pbl § 31-4; gir nødvendig forutsigbarhet for ombygging på tvers av kommuner.

Flere av tiltakene kan gjennomføres innen 0–2 år. Vi i Sequoia vil derfor utfordre politikerne til å:
– Gjennomføre samtlige tiltak i løpet av 2027
– Prioritere ombruk og bevaring, også når andre hensyn presser på

Mange av Norges fremtidige boligbygg er allerede bygget. Nå må vi tilrettelegge for bedre og mer rasjonell bruk!

2025 har vært et sterkt og innholdsrikt år for oss i Sequoia – både som boligutvikler og som samfunnsaktør. Vi har vokst betydelig i et tøft marked, fått detaljregulert flere av prosjektene våre, og hatt en tydelig stemme i byutviklingsdebatten.

Betydelig vekst og sterk portefølje: I løpet av året har vi gått til anskaffelse av prosjekter med en samlet utsalgsverdi på ca. 1,6 mrd. kroner. Ved utgangen av 2025 har vi en portefølje med:

– Over 700 boliger under utvikling
– Ca. 8 000 kvm næringsareal under utvikling
– Ca. 18 mill i leieinntekter

Vi har en langsiktig tilnærming, og søker kvalitet fremfor volum.

Vi har jobbet tett med de største kommunene i Norge for å lage fremtidsrettede boligprosjekter, som skal bidra til å løse morgendagens utfordringer. Gjennom 2025 har vi nådd viktige milepæler i flere prosjekter, blant annet innen transformasjon, infill og bedre utnyttelse av eksisterende bygningsmasse. Vi har også gjennomført intervjuer og en spørreundersøkelse blant landets 92 største kommuner for å kartlegge deres behov og utfordringer

Videre har vi brukt vår stemme til å påvirke bolig- og byutviklingsdebatten. Vi har brukt året på å dele erfaringer og innsikt – på Oslo Rådhus, på bransjearrangementer, under Arendalsuka og Oslo Urban Week, i møter med Plan- og bygningsetaten, og i den offentlige boligpolitiske samtalen. For oss handler dette om mer enn enkeltprosjekter:
– Hvordan vi kan bruke eksisterende bygningsmasse bedre
– Hvordan vi kan utvikle bomiljøer som fremmer helse, fellesskap og sosial bærekraft
– og ikke minst; løse samfunnsutfordringer gjennom riktig designede boligprosjekter

2025 har også handlet om å gi noe tilbake. Gjennom pro bono-arbeid og lokale initiativer har vi forsøkt å bruke kompetansen vår der den kan gjøre en forskjell.

Takk til samarbeidspartnere, kommuner, investorer, kunder og kolleger som vi har jobbet sammen med i år!

Ønsker dere alle et godt, nytt år – vi gleder oss til 2026! 

Riktig god jul fra alle oss i Sequoia!

Vi vil med dette takke for et godt samarbeid gjennom året. De beste ønsker for julen og året som kommer!

Kommer snart for salg!

I Åstadveien på Billingstad planlegger vi et spennende boligprosjekt med 15 varierte boenheter. Prosjektet består av en gjennomtenkt kombinasjon av leiligheter, rekkehus og tomannsboliger, samlet rundt et hyggelig og sosialt tun. I tillegg får beboerne tilgang til fellesrom med gjesteleilighet – perfekt for besøk eller sosiale sammenkomster. Her tilbys gode planløsninger, flotte uteplasser og en attraktiv beliggenhet med nærhet til både natur og byliv

Registrer din interesse for prosjektet i Åstadveien allerede i dag!

https://lnkd.in/es8v76Vv

Dagens Perspektiv skriver om Sequoias arbeid for økt bygging av tilrettelagte boliger

Mens den generelle boligkrisen får mye oppmerksomhet, står kommunene i en langt mindre omtalt, men minst like viktig utfordring: Mangel på tilrettelagte boliger for eldre og personer med særskilte behov.

I dag skriver vår analytiker, Magnus, i Dagens Perspektiv om hvorfor kommuner og utbyggere strever med å realisere prosjekter som treffer eldre og andre med særskilte behov. Her henviser han blant annet til vår spørreundersøkelse utført blant landets 100 største kommuner som viser at,

-64 % av kommunene peker på manglende finansiering som hovedbarriere.
– Kun 3 % mener Husbankens virkemidler er tilstrekkelige.
– Kun 25% av kommunene i undersøkelse har utredet behovet for tilrettelagte boliger.

Kronikken viser til årsaker for hvorfor dagens system ikke virker. Videre foreslår Sequoia konkrete tiltak for å få fart på utviklingen,

– Mer fleksible virkemidler i Husbanken – dagens system er for rigid og må kunne tilrettelegges ulike kommuners behov på en bedre måte
– Redusert MVA og dokumentavgift for tilrettelagte boliger
– “Fast track” i regulering for sosiale boligprosjekter
– Styrking av startlån-ordningen for eldre
– Gjeninnføring av tilskudd til kommunale utleieboliger

Les begge sakene her:
https://lnkd.in/eir4eXwh
https://lnkd.in/exWVWpeP

I går kom nyheten vi har jobbet mot: Vestby kommune har gitt rammetillatelse til byggetrinn 1 i Vestbytorget – 50 leiligheter, næringsarealer og underliggende parkering midt i Vestby sentrum! Prosjektet er en del av en større utvikling i området, og vi er stolte av å være tidlig ute med å sette rammene for hva dette kvartalet kan bli – urbant, levende og lokalt forankret.

Vi vil samtidig gi honnør til Vestby kommune, som har levert en strukturert og tydelig saksbehandling – godt innen fristen! En liten førjulsgave for oss – og forhåpentligvis en brikke i noe langt større for Vestby.

I 2022 kjøpte vi «Strangervillaen» i Fagerheimgata 16, den tidligere ordførerboligen til Rolf Stranger. Etter en arkitektkonkurranse med tre dyktige kontorer våren 2023, valgte vi å ta prosjektet videre med Atelier Oslo. De siste par årene har vi brukt på å utvikle et godt prosjekt – og med innsendt rammesøknad tar vi et stort steg videre!

Vårt mål er å bevare og tilbakeføre villaen til sin opprinnelige prakt, samtidig som vi utvikler tre nye boligbygg med totalt 29 leiligheter – nøye tilpasset kvartalet og områdets historie.

Vi gleder oss til å sette i gang med prosjektet!
Interessert? Ta kontakt med oss! 

Vi jobber videre med å øke bruken av eksisterende bygningsmasse – hos plan- og bygningsetaten (PBE) ble vi møtt med gode og konstruktive innspill. Denne uken hadde vi et møte med Alexander Stein Engvoll, Hanne Høybach og Celine Jødal!

Vi diskuterte særlig fem områder som kan få fart på transformasjon av eksisterende bygningsmasse:
– Tidlig dialog – PBE delte sine erfaringer rundt fordelen med å involveres tidlig. Dette har vært særlig nyttig i konverteringsprosjekter, hvor mange forhold er usikre og avklaringene tidlig i prosessen kan være avgjørende.
– Forenklet saksbehandling – Konverteringsprosjekter bør som hovedregel være byggesak, ikke plansak, for å redusere tid, kostnader og risiko.
– Hurtigspor for større konverteringsprosjekter – De som gir mange nye boliger bør prioriteres
– Mer aktiv bruk av dagens virkemidler – Områdegrep og planvedtak kan brukes tydeligere for å fremme transformasjon fremfor riving.
– Nasjonal eksempelsamling av konverteringsprosjekter – Vi snakket om verdien av å dele erfaringer på tvers av kommuner og prosjekter. En slik samling kan bidra til mer forutsigbar praksis – særlig knyttet til anvendelsen av unntaksbestemmelsen i Plan- og bygningsloven § 31-4.

Vi trenger et lovverk og en saksbehandling som er mer “ja-orientert” – det er nøkkelen til å ta i bruk den bygningsmassen vi allerede har. Klarer vi det, kan vi skape flere boliger raskere, med lavere klimaavtrykk – og komme nærmere klimamålene.

Takk for et godt møte og gode drøftinger!