Blogs

Norge har forpliktet seg til å kutte klimagassutslippene med minst 55 prosent innen 2030. Dette er
forankret i Klimaloven og bygger direkte på Parisavtalens mål. Likevel viser status per 2023 at vi bare
har oppnådd en reduksjon på ca 9 prosent. Gapet mellom mål og realitet er betydelig, og med bare få
år igjen til 2030 er det avgjørende å finne løsninger som både gir raske kutt og langsiktige effekter.

Bygg- og anleggssektoren utgjør én av de største utfordringene – men også én av de største
mulighetene. Sektoren står alene for 15–16 prosent av de nasjonale utslippene, og mellom 50 og 70
prosent av disse oppstår i selve byggefasen. Å fortsette dagens praksis hvor hovedfokus ligger i å rive
og bygge nytt innebærer en stor belastning på klima og miljø.

Samtidig utnytter vi den eksisterende bygningsmassen for dårlig. Våre analyser viser at det i Oslo alene
kan etableres 15 000 boliger i bygg som allerede står der: mer enn 3 500 boliger på råloft, mellom 5
000 og 10 000 gjennom påbygg, og minst 6 000 boliger ved konvertering av kontorbygg. Denne typen
prosjekter gir et betydelig bidrag til utslippsreduksjoner, men også til andre samfunnsmål: flere nye,
gode boliger, bedre utnyttelse av eksisterende infrastruktur, økt brannsikkerhet og økt levetid for
byggene vi allerede har bygget.

Til tross for dette hindrer dagens praksis og regelverk ofte slike prosjekter i å løftes fra idé til realitet.
Tekniske krav er i liten grad tilpasset transformasjon av eksisterende bygg, saksbehandlingsprosessene
er uforutsigbare og tidkrevende, og økonomisk risiko blir ofte for høy. Det betyr at prosjekter som både
kunne skapt viktige klimakutt og løst deler av boligmangelen, i stedet blir liggende i skuffen

Det er derfor nødvendig å stille et grunnleggende spørsmål: hvorfor skal det være enklere og mer
lønnsomt å rive og bygge nytt, når vi vet at gjenbruk og konvertering både er mer klimavennlig og
samfunnsnyttig? Hvis vi ønsker å ta våre klimamål på alvor, må vi utvikle et rammeverk som aktivt
fremmer transformasjon av eksisterende bygg. Det innebærer å gjøre regelverket mer fleksibelt, å
skape økonomiske incentiver som reduserer risiko, og å etablere mer effektive prosesser i møte med
planmyndighetene. Aktiv, pragmatisk og «ja-holdning» i bruk av Plan- og bygningsloven § 31-4 er en
nøkkelfaktor her. Man bør også jobbe for raskere, mer effektive prosesser inn mot planmyndighetene,
med dedikerte kontaktpersoner i kommunen for konverteringsprosjekter. Og man må premiere
klimavennlige prosjekter gjennom gulrøtter.

Med en slik politikk får vi lavere utslipp, tryggere boliger og flere hjem – både raskere og grønnere enn
ved nybygg

Strakstiltak – det vi kan gjøre umiddelbart
Det finnes flere tiltak som kan iverksettes raskt for å skape bedre forutsigbarhet og fremme
konvertering av eksisterende bygningsmasse til boligformål. Helt konkret foreslår vi:

Sett klare mål: en definert andel av nye boliger bør utvikles gjennom ombruk og transformasjon av
eksisterende bygningsmasse. I København har man diskutert at hele 50 % av nye boliger skal
komme fra slike tiltak.

Øk forutsigbarheten ved å utarbeide en veileder for bruk av unntaksbestemmelsen i Plan- og
bygningsloven (PBL § 31-4).

Forenkle saksbehandling for bruksendring; etabler hurtigspor for konverteringsprosjekter, hvor
konverteringsprosjekter som hovedregel går som byggesak heller enn plansak.

Ta i bruk allerede tilgjengelige hjemler og virkemidler: kommuner kan bruke planvedtak og
områdegrep mer offensivt for å stimulere til transformasjon.

Opprett en tverrfaglig, nasjonal gruppe som kan veilede kommuner, utviklere og saksbehandlere i
konverteringsprosjekter. Ekspertgruppen bør også få mandat til å utvikle forslag til og jobbe videre
med langsiktige, strukturelle grep.

Langsiktige tiltak – utvikles over tid
Andre tiltak krever mer tid, men vil gi varig og stor effekt. For å gjøre konverteringsprosjekter
lønnsomme, forutsigbare og bærekraftige, må det utvikles et bedre rammeverk, nye
finansieringsløsninger, flere incentiver og krav (men med en bransje som står i knestående er nok
gulrøtter mer effektive enn pisk). Våre forslag:

Innfør klimagassbaserte incentivordninger: belønn prosjekter med lave CO₂-utslipp gjennom
støtteordninger – her vil konverteringsprosjekter alltid score høyt.

Innfør skatteinsentiver for konverteringsprosjekter, f.eks. MVA-reduksjon for konvertering til
boligformål.

Bruk av Husbanken, med lån- og/eller støtteordninger spesifikt rettet mot konverteringsprosjekter.

Etabler pilotprosjekter i offentlig–privat samarbeid: kommuner og stat kan samarbeide med
eiendomsutviklere i utvalgte prosjekter for å lære, innovere og øke utbyggingstakten.

Etabler en nasjonal innovasjonslab for transformasjon; en tverrfaglig plattform for å teste og utvikle
løsninger innen konvertering og ombruk.

Start arbeidet med en nasjonal eksempelsamling: del erfaringer og løsninger fra reelle prosjekter
for å spre kunnskap, unngå gjentakende feil og bygge trygghet rundt alternative løsninger i
eksisterende bygg. Over tid vil en mer systematisk bruk av plan- og bygningslovens § 31-4 (og
erfaringsdeling fra dette) bidra til å senke risiko og øke realiseringsgraden i prosjektene.

Sykkel og bil har blitt en symboldebatt i Oslo-politikken. Det burde den ikke være. Sykkelen er et effektivt og klimavennlig transportmiddel som bør få en større plass i byen. Samtidig er det dårlig politikk å tvinge frem parkeringsplasser som kanskje aldri blir brukt – særlig når bildeling og selvkjørende teknologi kan endre mobiliteten langt raskere enn vi tror.

Sykkelen er en del av løsningen – men vaner endrer seg sakte

Debatten om sykkel, bil og byutvikling i Oslo har tilspisset seg den siste tiden. I Estate Nyheter har Erling Fossen advart mot det han mener er en overdreven sykkelpolitikk, mens Mathias Kilsti Hals og Sigrid Z. Heiberg fra MDG har svart fra et annet ståsted – blant annet med kritikk av forslag om strengere parkeringskrav for boliger. Men under replikkene ligger et mer grunnleggende spørsmål: Hvordan bør vi egentlig planlegge mobiliteten i fremtidens by?

Det er vanskelig å komme utenom at sykkelen ofte er et svært effektivt transportmiddel. Den tar lite plass, gir nær null utslipp og bidrar til bedre folkehelse. Ifølge WHO kan regelmessig sykling redusere risikoen for hjerte- og karsykdom med rundt 20–30 prosent. Når fysisk aktivitet bygges inn i hverdagsreisen, reduseres også sykefravær og flere livsstilssykdommer.

Derfor er det bra at Oslo har gjort betydelige investeringer i sykkelinfrastruktur de siste årene. Nye sykkelfelt, bedre vinterdrift og mer sammenhengende traséer gjør det enklere å bruke sykkel i hverdagen. Likevel ligger sykkelandelen fortsatt på rundt 8–9 prosent av alle reiser i Oslo, ifølge den nasjonale Reisevaneundersøkelsen.

Det er ikke spesielt lavt i europeisk sammenheng, men fortsatt langt bak byer som København og Amsterdam, hvor henholdsvis over 20 og 30 prosent av reisene skjer med sykkel. Samtidig er det viktig å erkjenne at Oslo har andre forutsetninger. Byen er mer kupert, avstandene er ofte lengre og vinteren mer krevende.

Men transportvaner endrer seg langsomt. Infrastruktur kan bygges på få år, men transportkultur formes over tiår. Folk velger ofte det transportmiddelet de er vant til, og som oppleves som enklest og mest forutsigbart i hverdagen. Derfor tar det tid før nye sykkelveier og bedre tilrettelegging faktisk slår ut i reisevaner. Erfaringene fra byer som København og Amsterdam viser nettopp dette: den høye sykkelandelen der er ikke et resultat av ett politisk vedtak eller noen få investeringer, men av en langsiktig utvikling over flere tiår hvor både infrastruktur, bystruktur og hverdagsvaner gradvis har endret seg. Nettopp derfor bør vi både ha ambisjoner om mer sykling – og samtidig være realistiske om hvor raskt endringen kan skje.

Når gode intensjoner blir overdimensjonerte løsninger

En utfordring i transportdebatten er at den ofte blir for ideologisk. Også gode tiltak kan bli problematiske dersom de overdrives.

I eiendomsprosjekter merker vi for eksempel at kravene til sykkelparkering enkelte steder har blitt svært omfattende. Få har en like stor sykkeliver som vi har i Sequoia, men i prosjekteringsmøter diskuterer vi stadig oftere om vi ender opp med å planlegge langt flere sykkelplasser enn det faktisk er behov for.

Dersom store deler av verdifullt uteareal settes av til sykkelparkering som ikke brukes, er det dårlig arealutnyttelse. Enda mer problematisk er det dersom man bygger omfattende kjellerarealer i betong for å oppfylle parkeringskrav som senere viser seg å være overdimensjonerte. Slike konstruksjoner har et betydelig klimaavtrykk.

Det samme gjelder naturligvis bilparkering. Nettopp derfor fremstår Høyres forslag om å innføre krav om minimum én parkeringsplass per bolig utenfor Ring 3 som lite fremtidsrettet.

Slike krav kan øke byggekostnadene, redusere antall boliger som kan bygges, samt binde opp arealer i løsninger som kanskje ikke etterspørres. Dette er med på å øke bransjens klimagassutslipp. Markedet og lokal kontekst varierer betydelig fra sted til sted, og det er ikke gitt at ett generelt krav treffer riktig.

Det kan derfor være klokere å gi utbyggere større fleksibilitet til å tilpasse parkeringsløsninger til faktisk behov i hvert enkelt prosjekt.

Teknologi og bystruktur vil endre mobiliteten

Et viktig element som er helt utelatt fra debatten, er fremtidens mobilitet. Når vi planlegger bygg som skal stå i hundrevis av år, må vi løfte blikket fremover. Transportteknologien er i rask endring, og bilholdet i byene er allerede i ferd med å utvikle seg.

Bildelingstjenester har vokst betydelig de siste årene. Erfaringer fra flere europeiske byer viser at én delt bil kan erstatte mellom 5 og 10 private biler, fordi bilen brukes mer effektivt gjennom døgnet.

Samtidig skjer det store teknologiske sprang innen autonome kjøretøy. I flere amerikanske storbyer gjennomfører Waymo allerede hundretusener av selvkjørende taxiturer hver uke, og selskapet forventer at antallet autonome turer vil passere én million i løpet av 2026 etter hvert som tjenesten rulles ut i flere byer.

Hvis selvkjørende teknologi kombineres med delingstjenester, kan behovet for privat bilhold – og dermed behovet for parkeringsplasser – falle betydelig over tid.

Historien viser at nye transportformer ofte endrer byer mer enn vi først antar. Overgangen fra hest til bil, og senere utviklingen av kollektivtransport, påvirket både arealbruk og bystruktur dramatisk.

En mer helhetlig byplanlegging

Skal vi samtidig få opp sykkelandelen, holder det heller ikke bare å bygge sykkelfelt. Bystrukturen spiller en minst like viktig rolle. Ideer som 10-minuttersbyen, hvor arbeid, handel, skole og fritidstilbud ligger innenfor kort avstand, kan gjøre sykkelen til et naturlig transportvalg for langt flere.

Når vi planlegger byer og bygg som skal stå lenge, må vi derfor tørre å tenke lengre enn neste kommunevalg. Sykkelen vil sannsynligvis få en større plass i fremtidens byer – fordi den er bra for klimaet, helsen og arealbruken. Samtidig kan bildeling og autonome kjøretøy gjøre privat bilhold mindre vanlig enn i dag.

I en slik fremtid er det lite klokt å låse byutviklingen til rigide parkeringskrav.

Det eneste som er verre enn sykkelparkering som aldri brukes, er bilparkering som aldri brukes. Begge deler er i praksis dyre monumenter over gårsdagens mobilitetsbehov.

Politikken bør derfor ikke handle om å velge side i en symboldebatt mellom sykkel og bil. Den bør handle om å gi byene fleksibilitet til å utvikle seg i takt med hvordan mennesker faktisk kommer til å bevege seg i fremtiden – og samtidig fremme både folkehelse og god byutvikling.

Tall fra CBRE viser at konvertering av kontorbygg i USA har skutt i været. I 2025 konverteres det omtrent like mye kontorareal som det bygges nytt. Hva forteller disse tallene oss, og hva kan Norge lære av den amerikanske utviklingen?

Dramatisk endring i det amerikanske kontormarkedet

Tallene fra CBRE Research tegner et tydelig bilde av et kontormarked i fundamental endring. Mens antall konverteringsprosjekter holdt seg stabilt rundt 40-60 prosjekter årlig fra 2018 til 2023, ser vi nå en eksplosiv vekst. Frem mot 2027 forventes antallet å nærme seg 280 prosjekter årlig – en seksdobling på bare tre år.

Men det er volumtallene som virkelig illustrerer omfanget av endringen. Der konverteringsvolumet lå stabilt rundt 700.000 – 800.000 kvadratmeter gjennom hele perioden 2018-2022. Deretter begynte volumene å øke fra 2022, og prognosene viser en dramatisk økning til hele 6,1 millioner kvadratmeter i 2027. Dette representerer en firedobling i løpet av to år.

Vendepunktet i kontormarkedet

2025 markerer seg som et veiskille i det amerikanske kontormarkedet. For første gang siden 2018 vil samlet volum av kontorkonverteringer og rivninger overstige ny tilførsel av kontorlokaler. Med andre ord: Dette er året hvor det amerikanske kontormarkedet begynner å krympe i netto tilbud.

Tallene viser:

• Rivninger: Øker fra ca. 560.000 m² i 2024 til 1 million m² i 2025
• Konverteringer: Øker fra ca. 1,2 millioner m² i 2025 til 6,1 millioner m² i 2027
• Nybygg: Har ligget på 5-6 millioner m² årlig de siste årene, med en kraftig nedgang fra 2021 til ca. 1,2 millioner m² i 2025

Kombinasjonen av økende konverteringer, økte rivningstall og fallende nybygg innebærer et tydelig netto fall i kontortilbudet i 2025.

Hvorfor skjer dette nå?

Konverteringsbølgen i USA er ikke tilfeldig. Den er resultatet av en perfekt storm av markedsforhold som har gjort konvertering økonomisk rasjonelt:

1. Høyere kontorledighet

Pandemien akselererte hjemmekontor-trenden, og mange amerikanske byer opplever nå kontorledighet på 15-25%. Dette presser leieprisene nedover og gjør eldre kontorbygg ulønnsome.

2. Økte kapitalkostnader

Høyere renter har gjort det dyrere å finansiere kontoreiendom. Samtidig har verdifallet på kontorbygg skapt et gap mellom nåværende verdi og opprinnelig kostpris som mange eiere må håndtere.

3. Fallende lønnsomhet i eldre bygg

Moderne kontorbrukere krever høyere standard, bedre energieffektivitet og mer fleksible løsninger. Eldre, ueffektive kontorbygg sliter med å konkurrere og taper i verdi.

4. Sterk etterspørsel etter alternative formål

Særlig boligmarkedet i amerikanske bykjerner har stor etterspørsel. Å konvertere til boliger gir ofte høyere avkastning enn å fortsette som kontor.

Disse faktorene har skapt sterke økonomiske insentiver som driver konverteringsbølgen. Markedet løser selv problemet når økonomien tilsier det.

Norge: Et annerledes utgangspunkt

Situasjonen i Norge er fundamentalt forskjellig. Kontorledigheten ligger typisk på 5-8% i de største byene – vesentlig lavere enn i USA. De rene markedsinsentivene for konvertering er derfor svakere.

Men det betyr ikke at konvertering er irrelevant for Norge. Tvert imot. Klimautfordringene og behovet for sirkulær økonomi gjør at vi må finne andre veier til å øke ombruk av eksisterende bygningsmasse.

Spørsmålet blir: Hvis markedet ikke driver konvertering av seg selv, hvordan kan vi skape de nødvendige rammebetingelsene?

Langsiktige tiltak for å fremme konvertering i Norge

For å øke konverteringstakten i Norge, må insentivene i større grad komme gjennom regelverk og rammebetingelser. Her er vårt forslag til konkrete tiltak:

1. Klimagassbaserte incentivordninger

Innfør støtteordninger som belønner prosjekter med lave CO₂-utslipp. Konverteringsprosjekter vil alltid score høyt på slike kriterier, siden gjenbruk av eksisterende konstruksjoner sparer enorme mengder utslipp sammenlignet med riving og nybygg.

2. Skatteinsentiver for konvertering

Innfør MVA-reduksjon eller andre skattefordeler spesifikt for konvertering til boligformål. Dette kan redusere kostnadsgapet mellom konvertering og nybygg, og gjøre flere prosjekter økonomisk lønnsomme.

3. Målrettede ordninger gjennom Husbanken

Etabler lån- og/eller støtteordninger rettet mot konverteringsprosjekter. Husbanken kan spille en nøkkelrolle i å finansiere og dermed redusere risikoen i tidlige prosjekter.

4. Pilotprosjekter i offentlig-privat samarbeid

Kommuner og stat kan samarbeide med eiendomsutviklere i utvalgte prosjekter. Målet er å lære, innovere og bygge kompetanse som kan øke utbyggingstakten over tid.

5. Nasjonalt innovasjonslab for transformasjon

Etabler en tverrfaglig plattform der arkitekter, ingeniører, utviklere og myndigheter kan teste og utvikle løsninger innen konvertering og ombruk. Dette kan bli et kraftsenter for kompetanseutvikling.

6. Nasjonal eksempelsamling

Start arbeidet med systematisk dokumentasjon og deling av erfaringer fra reelle konverteringsprosjekter. Dette vil spre kunnskap, unngå gjentakende feil og bygge trygghet rundt alternative løsninger.

7. Systematisk bruk av plan- og bygningslovens § 31-4

En mer aktiv og systematisk bruk av denne paragrafen – som åpner for alternative tekniske løsninger i eksisterende bygg. Dette vil over tid bidra til å senke risiko og øke realiseringsgraden. Kombinert med god erfaringsdeling kan dette bli et kraftfullt verktøy.

De amerikanske tallene beviser et viktig poeng: Når insentivene er riktige, skjer konvertering i stor skala. Fra nesten 700.000 til 6 millioner kvadratmeter på få år.

Spørsmålet for Norge er derfor ikke om det er teknisk mulig å konvertere kontorbygg. Det er det. Spørsmålet er hvilke rammebetingelser som faktisk gjør det lønnsomt å gjenbruke bygg fremfor å bygge nytt.

USA viser veien gjennom markedsmekanismer. Norge må finne sin egen vei gjennom smart politikk, innovative ordninger og systematisk kompetansebygging. Potensialet er enormt – både for klimaet, for byutvikling og for å møte fremtidens boligbehov.

Det er på tide å ta konvertering på alvor.

Kilder: CBRE Research, May 2025 og CBRE Econometric Advisors, Q2 2025

Norge står ved et veiskille. Oljeinntektene faller, samtidig som utgiftene til helse- og omsorgstjenester øker dramatisk. Allerede i dag merker mange kommuner presset – og det vil bare bli sterkere. Eiendomsbransjen har potensial til å være en del av løsningen. 

I Sequoia mener vi at sosial bærekraft må bli en grunnstein i all boligutvikling fremover. Det handler ikke bare om å bygge leiligheter – men om å skape trygge, inkluderende nabolag som fremmer fellesskap, trivsel og helse. 

Forskning viser at de små møtene i hverdagen – en prat ved postkassen, en felles kaffe i hagen, et smil på treningsrommet – øker lykkefølelsen og forbedrer både psykisk og fysisk helse. Det kan redusere ensomhet, forebygge demens og gjøre at mennesker kan bo hjemme lenger. For staten kan dette bety enorme besparelser. Hvis én person utsetter behovet for sykehjem med ti år, sparer vi 12–14 millioner kroner. 

Derfor bygger vi generasjonsprosjekter – boligprosjekter hvor mennesker i alle aldre og livsfaser bor sammen, og hvor møteplasser og delingsfunksjoner er en integrert del av bomiljøet. Her skapes varige relasjoner, trygghet og tilhørighet. Og fordi boligene kommer i ulike størrelser, kan du bli boende i samme nabolag livet ut – gjennom samliv, barn, skilsmisse, alderdom. 

Vi samarbeider med flere kommuner i Stor-Oslo for å utvikle fremtidens helsefremmende boligprosjekter. Sammen tar vi et langsiktig ansvar for å bygge et samfunn som holder. 

Hør mer om hvordan bolig kan bli Norges nye helseinvestering:

Arendalsuka 
🗓 12. august 2025, kl. 14–15 
📍 Sparebanken Norge, Arendal
Link: Trykk her

Oslo Urban Week 
🗓 16. september 2025, kl. 14–16 
📍 Oslo sentrum 
Link: Trykk her

Les mer om våre prosjekter her